Cómo comprar tu primera propiedad en el Perú: guía para compradores

Comprar la primera propiedad se siente enorme porque casi todo es nuevo al mismo tiempo: la cuota inicial, el banco, los papeles, la negociación. En la práctica es una secuencia de pasos ordenados, y el que se salta pasos es el que después se lleva los sustos. Esta es la secuencia.

Paso 1: saber cuánto puedes, antes de mirar propiedades

Es el orden que casi todos invierten. Se enamoran de un departamento y después averiguan si les alcanza.

Necesitas tres números:

• Cuota inicial. Los bancos en el Perú suelen pedir alrededor de un 10% a 20% del valor de la propiedad, según el caso y el tipo de crédito. Averigua tu situación puntual con el banco, porque las condiciones cambian.
• Cuota mensual que puedes sostener. Una referencia prudente es que la cuota no pase de un tercio de tus ingresos netos, contando también mantenimiento, predial y arbitrios, que no van en la cuota pero se pagan igual.
• Gastos de cierre. Notaría, registros, tasación, comisiones y seguros. Conviene tenerlos aparte y no descubrirlos sobre la firma.

Para el segundo, nuestra calculadora de cuota te da el número en un minuto: pones monto, plazo y tasa, y ves cuánto pagarías por mes.

Paso 2: ir al banco antes de buscar

Una preaprobación es lo que te convierte en un comprador que se toma en serio. Te dice hasta cuánto te prestan y a qué condiciones, y te deja negociar de verdad cuando aparezca la propiedad.

También vale la pena preguntar por los programas de vivienda vigentes y por los beneficios para primera vivienda: existen, cambian de condiciones con el tiempo, y no todos los aplican igual. Es una conversación con el banco y, si hay dudas, con un profesional.

Paso 3: definir qué estás buscando de verdad

Escribe tres listas antes de ver la primera propiedad:

• Lo que no se negocia. Cantidad de dormitorios, zona, presupuesto máximo.
• Lo que sería ideal. Estacionamiento, balcón, piso alto, edificio con ascensor.
• Lo que no aceptas. Primer piso a la calle, sin ascensor arriba del tercero, gasto de mantenimiento por encima de cierto monto.

Tener esto escrito te ahorra semanas, y sobre todo te salva de la decisión emocional en la visita número doce, que suele ser la peor.

Paso 4: mirar el edificio y la zona, no solo el departamento

• Mantenimiento: cuánto es, qué incluye, si la junta tiene deudas o juicios.
• El estado real de las áreas comunes. Dicen más del edificio que el departamento pintado hace una semana.
• La zona a distintas horas. Un martes a las 8 de la mañana y un sábado a la noche son dos barrios distintos.
• Qué se está construyendo alrededor. Una vista despejada hoy puede ser una pared en dos años.
• Ruido, orientación y luz. Visita al mediodía y también a la tarde si puedes.

Paso 5: revisar los papeles antes de dar una seña

Nunca entregues dinero antes de verificar, como mínimo:

• Partida registral, para confirmar quién es dueño y si hay cargas, hipotecas o embargos.
• Que la persona que firma sea la que puede firmar, incluido el cónyuge cuando corresponde.
• Que lo construido coincida con lo declarado, sobre todo si hubo ampliaciones.
• No adeudo de predial, arbitrios y mantenimiento.

Esta parte no se improvisa: hazla revisar por un profesional antes de firmar cualquier documento con dinero de por medio.

Paso 6: negociar bien

El precio publicado casi nunca es el precio final, y lo que juega a tu favor no es solo cuánto ofreces:

• Tener la preaprobación en la mano.
• Ser flexible con la fecha de entrega, que para muchos vendedores vale tanto como el monto.
• Saber cuánto tiempo lleva publicada la propiedad. Un aviso de cuatro meses tiene otra disposición que uno de dos semanas.
• Conocer a cuánto se cerraron propiedades comparables, no a cuánto se publicaron.

Paso 7: los plazos reales

De la oferta aceptada a la firma, con crédito hipotecario, suelen pasar entre seis y diez semanas: aprobación final del banco, tasación, minuta, escritura pública e inscripción. Al contado es bastante más rápido. Planifica la mudanza recién cuando la fecha de firma esté confirmada.

Los errores que más se repiten

• Estirar la cuota al máximo. Cualquier imprevisto se vuelve un problema.
• Olvidar mantenimiento, predial y arbitrios en la cuenta mensual.
• Comprar por la foto y decidir en la primera visita.
• Dar una seña antes de revisar la partida registral.
• Comprar en pozo sin averiguar el historial de entregas del desarrollador.

Por dónde empezar hoy

Corre los números primero: calcula tu cuota con distintos montos y plazos hasta encontrar el rango que te deja dormir. Después mira las propiedades disponibles, y si quieres que alguien te acompañe el proceso completo, escríbenos.